Практика коллегии по экономическим спорам ВС РФ: обзор за август

Признание права собственности на самовольные постройки новым собственником, отказ от автоматической пролонгации договора аренды, передача остатка средств собственников новой управляющей организации — о позициях коллегии по этим и другим вопросам читайте в обзоре.

Покупатель не может признать право собственности на самовольные постройки, если продавца уже обязали их снести

Ситуация:

• Компания приобрела здания, где имелись надстройки и антресоли, ранее признанные судами самовольными постройками.
• Бывшего собственника обязали снести их, но решение суда исполнено не было.
• Новый собственник обратился в суд с требованием признать право собственности на помещения, ссылаясь на их безопасность и работоспособность по заключению экспертизы.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция и апелляция отказали: объекты уже признаны самовольными постройками, покупатель знал об этом.
• Кассация с ними не согласилась, приняв во внимание заключение экспертизы.

Что сказал Верховный суд:

• Решение о признании объектов самовольными постройками и сносе исключает последующую легализацию иным лицом через новый иск.
• Самовольная постройка не может быть предметом оборота, а сделки с ней не порождают права собственности.
• Новый собственник знал, что покупает здание с помещениями, в отношении которых есть решение о их признании их самовольными постройками и сносе.
• Такое поведение нового собственника – злоупотребление правом.

Документ: Определение ВС РФ от 22.08.2025 N 305-ЭС25-3877

Истечение срока действия договора аренды публичной земли не основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Ситуация:

• ИП заключил с муниципалитетом договор аренды земли для достройки объекта незавершенного строительства.
• Последний отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию из-за истечения срока аренды.
• ИП обратился в суд с требованием признать право собственности.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды в иске отказали.
• Земля долго была в аренде, заявление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию подано по истечении срока аренды и после подачи муниципалитетом требования о продаже объекта с публичных торгов.
• Все это говорит о недобросовестности истца.

Что сказал Верховный суд:

• Признать право собственности на самовольную постройку могут, только если у истца нет очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
• По заключению экспертизы, здание соответствует строительным нормам и правилам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.
• Затянувшееся строительство оправдано долгой болезнью предпринимателя и арестом его имущества.
• Истечение срока действия договора аренды не основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Документ: Определение ВС РФ от 18.08.2025 N 309-ЭС25-1917

Льготная ставка аренды земли под памятником культуры не применяется, если здание используют в коммерческих целях

Ситуация:

• Компания арендовала здание-памятник и участок под ним.
• Арендодатель при расчете применил общую ставку арендной платы.
• Арендатор настаивал на применении льготной ставки.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция поддержала арендодателя.
• Апелляция и кассация с ней не согласилась.

Что сказал Верховный суд:

• Льготная ставка применяется, если участок используют по целевому назначению, например для историко-культурной деятельности.
• В данном случае здание использовали в коммерческих целях (административные цели, торговля, общепит).
• Факт нахождения участка на территории особого режима использования и статус здания как объекта культурного наследия не дают права на льготу.

Документ: Определение ВС РФ от 21.08.2025 N 305-ЭС25-2979

Арендатор не должен дополнительно отказываться от автоматического продления договора, если ранее уведомил о его расторжении и освободил помещение

Ситуация:

• Стороны заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией.
• Арендатор спустя 4,5 месяца уведомил арендодателя об отказе от него и сам подписал односторонний акт возврата помещения.
• Арендодатель потребовал внести плату и по истечении 11 месяцев.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали арендодателя.
• Арендодатель имеет право на оплату и по истечении 11 месяцев, поскольку договор не был расторгнут.

Что сказал Верховный суд:

• У арендатора не было права на односторонний отказ, поэтому он должен оплатить аренду за весь срок действия договора.
• Уведомление о расторжении договора и освобождение помещения говорят об отказе от пролонгации.
• Тот факт, что на акте возврата помещения нет подписи арендодателя, не означает продолжение его использования арендатором.
• Взыскание оплаты за период по истечении 11-месячного срока неправомерно.

Документ: Определение ВС РФ от 19.08.2025 N 305-ЭС25-4276

Отказ заказчика оплатить работы из-за непредставления исполнительной документации правомерен, только если без нее нельзя использовать результат

Ситуация:

• Заказчик отказался оплачивать работы из-за непередачи исполнительной документации. Условие о ее передаче являлось существенным условием договора.
• Подрядчик подал иск о взыскании долга.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция взыскала долг частично.
• Апелляция и кассация отказали.

Что сказал Верховный суд:

• Несмотря на то что обязанность передать исполнительную документацию является существенным условием договора, заказчик должен был подтвердить необходимость ее составления.
• Работы по договору были выполнены, объект, имеющий потребительскую ценность, сдан в эксплуатацию.
• В такой ситуации бремя доказывания необходимости представления исполнительной документации нужно было возложить на заказчика.

Документ: Определение ВС РФ от 18.08.2025 N 305-ЭС22-22597

Рассмотрение дела о недействительности сделки по передаче товарных знаков не влияет на срок давности требования о взыскании компенсации за их незаконное использование

Ситуация:

• Сделку о передаче товарных знаков признали недействительной по иску компании.
• После этого она потребовала компенсацию за незаконное использование товарных знаков.
• Ответчик указал, что нужно применить исковую давность.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали истца.
• Срок исковой давности не пропущен.

Что сказал Верховный суд:

• Компания, имея сведения о пороке договора, в тот же момент должна осознать нарушение исключительных прав.
• Этим моментом может быть день опубликования Роспатентом записи об утрате статуса правообладателя либо день сдачи бухотчетности за год, когда были проданы права.
• Рассмотрение спора о признании договора недействительным не влияет на течение срока давности по взысканию компенсации.
• Компания могла подать иск о компенсации и попросить приостановить производство до момента, когда будет рассмотрено заявление об оспаривании договора.

Документ: Определение ВС РФ от 14.08.2025 N 305-ЭС25-4071

При передаче остатка средств при смене управляющей организации нужно учитывать только реально собранные платежи

Ситуация:

• В МКД сменили управляющую организацию (УО).
• Новая УО потребовала от прежней перечислить неизрасходованный остаток средств собственников на содержание и ремонт общего имущества.
• Прежняя УО отказалась: в расчете истца оказались не только реально собранные средства, но и непогашенные долги собственников по платежам.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция и апелляция взыскали всю сумму как неосновательное обогащение.
• Суды отдельно отметили, что прежняя УО не утратила права на взыскание долгов с собственников.
• Кассация поддержала эти выводы.

Что сказал Верховный суд:

• При смене УО сумма оплаты жильцами работ, которые не были выполнены, образует неосновательное обогащение.
• По общему правилу оно состоит из денег, которые были фактически получены от жильцов, но не израсходованы. Взыскание средств, которые собственники не уплатили, противоречит самой природе неосновательного обогащения.
• Новая УО может договориться с прежней УО об уступке себе права взыскания долгов с собственников.

Документ: Определение ВС РФ от 13.08.2025 N 309-ЭС25-3202

Собственники не вправе снижать плату за содержание помещений в МКД задним числом

Ситуация:

• Общее собрание собственников помещений в МКД задним числом снизило тариф за содержание помещений.
• Собственник помещений обратился в суд с требованием вернуть переплату и взыскать штраф.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды иск удовлетворили.
• Собственники вправе менять размер платы, а управляющая компания обязана сделать перерасчет.

Что сказал Верховный суд:

• Условия договора управления можно менять только по соглашению сторон или через суд.
• Одностороннее решение общего собрания не может распространяться на прошлые периоды по уже исполненному договору.
• Перерасчет задним числом нарушает нормы ЖК РФ и ГК РФ.
• Суды не проверили, какие услуги и работы реально оказывались и выполнялись, были ли они нужны, является ли их цена разумной и т.п.
• Нужно установить, имело ли место неосновательное обогащение управляющей компании или же плата была обоснованной.

Документ: Определение ВС РФ от 22.08.2025 N 305-ЭС24-23682

При суброгации страховщик не может взыскать с экспедитора больше, чем тот обязан возместить клиенту по договору экспедиции

Ситуация:

• Экспедитор перевозил продукцию по договору транспортной экспедиции.
• В пути часть груза была повреждена и утрачена.
• Клиент получил страховое возмещение.
• По условиям договора страховая сумма включала не только стоимость груза и перевозки, но и дополнительно 10% к этим расходам.
• Страховщик выплатил всю сумму и в порядке суброгации потребовал с экспедитора возмещения в том же объеме.

Что сказали суды трех инстанций: суды полностью удовлетворили иск.

Что сказал Верховный суд:

• При суброгации к страховщику переходит право требования в том объеме, в котором такое право имел страхователь к экспедитору.
• Экспедитор обязан возместить клиенту убытки.
• Сумма страхового возмещения определяет лишь предельный размер права требования, но не порождает обязанность экспедитора возместить именно такую сумму.
• Понятия страхового возмещения и возмещения вреда не тождественны.
• Суды не исследовали правовую природу дополнительных 10% и не проверили, входят ли они в убытки, которые должен возместить экспедитор.

Документ: Определение ВС РФ от 28.08.2025 N 305-ЭС25-4183