Как снять предпринимательский статус с личной квартиры ИП

А.Ю. Никитин, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Нередко ИП обращаются в редакцию с таким вопросом: что делать, если когда-то сдавал собственную квартиру внаем, учитывал доход в базе по УСН, а теперь хочу недвижимость продать? Можно ли не считать доход от продажи квартиры предпринимательским, если длительное время жил в ней сам и на момент продажи в бизнесе ее не использовал? Об этом и поговорим в нашей статье.

ИФНС: у ИП любая сделка с имуществом - бизнес

По общему правилу доходы от продажи имущества, так или иначе использовавшегося в деятельности ИП, рассматриваются как бизнес-доходы. То есть у действующего ИП на УСН они включаются в базу по "упрощенному" налогу. Если же квартира реализуется вне рамок предпринимательской деятельности (то есть имущество использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд), то доход от ее продажи и у действующего ИП облагается НДФЛ, а не налогом при УСН. А если такое жилье находилось в собственности физлица в течение минимального срока (3 или 5 лет) или больше, то НДФЛ платить не нужно <1>.

Но на практике велика вероятность, что налоговики посчитают доход от продажи квартиры предпринимательским просто потому, что вы зарегистрированы как ИП. Тем более если жилье вы использовали в бизнесе хотя бы один день. Например, разово сдали квартиру в аренду посуточно и учли доход на УСН. Конечно, если налоговики об этом узнают, ведь чек по такой операции ИП может и не пробивать <2>.

Особенно претензии вероятны, если деятельность ИП в целом связана с покупкой-продажей объектов недвижимости, фактически и (или) согласно указанным в ЕГРИП кодам ОКВЭД <3>. Тогда даже доход от продажи квартиры, никогда не использовавшейся в бизнесе, налоговики могут записать в базу по УСН, доначислить "упрощенный" налог, штраф и пени.

Оспаривать доначисления придется в вышестоящем налоговом органе, а затем, возможно, и в суде. Какие аргументы можно привести в свою пользу?

Законодатель не разделяет имущество физлица на "предпринимательское" и личное. Гражданин, имеющий статус ИП, вправе использовать свое имущество как для собственных нужд, так и для бизнеса. И потому принципиальное значение для определения налогового режима, применяемого к доходу, полученному от продажи имущества, имеют назначение и цели использования этого имущества.

Такой логикой руководствуются и суды в подобных налоговых спорах. Кроме того, они делают вывод о предпринимательском характере сделок с недвижимостью с учетом систематичности таких операций и продолжительности нахождения имущества в собственности физлица (чем меньше этот срок, тем скорее сделку сочтут предпринимательской) <4>.

Чем аргументировать непредпринимательский характер сделки

Квартира, в отличие от нежилой коммерческой недвижимости, может использоваться как в личных целях, так и в бизнесе (перепродажа, сдача в аренду на систематической основе и т.п.). Если ИП систематически покупал и продавал жилую недвижимость, ссылаться на то, что эти сделки не относятся к предпринимательской деятельности, бессмысленно <5>.

Иное дело, когда речь идет о сделке разовой. Хотя известны споры, где суд признавал не связанной с бизнесом продажу и нескольких квартир. Налоговикам не удавалось доказать, что спорное жилье приобреталось не для личных нужд, а с целью получения дохода от его последующей перепродажи или иного использования в бизнесе. Например, суд признал непредпринимательскими сделками продажу трех квартир, приобретенных в разное время и проданных, по объяснениям ИП, в связи с необходимостью улучшения жилищных условий и строительством загородного дома <6>.

А в другом споре суд признал "личным делом" ИП продажу целых 16 квартир! Небольшой многоквартирный дом ИП постепенно выкупил целиком, планируя поселить там всех родственников. Но что-то не сложилось, и в итоге все квартиры были проданы. Суд решил: инспекция не опровергла довод ИП о том, что квартиры изначально не предназначались для использования в коммерческих целях <7>.

Аргументы в пользу непредпринимательского использования проданной квартиры для налоговиков и суда могут быть такие:

• эпизод со сдачей квартиры в аренду был единичным, вызванным необходимостью (были нужны деньги, а вы уезжали в отпуск, временно переехали в другой город и т.п.), после этого квартира не сдавалась в аренду длительное время. В основном в квартире вы проживали сами. Это может быть подтверждено как регистрацией по месту жительства или пребывания, так и, к примеру, свидетельствами полиции <8>.

Вообще то, что квартира приобреталась для проживания самого ИП или членов его семьи, а продана в целях улучшения жилищных условий, - важный аргумент в подобном споре.

Если в квартире жил сам ИП или кто-то из его родных, тем более если квартира была единственным жильем в какой-то период, то, скорее всего, суд признает сделку по ее продаже непредпринимательской <9>. Но если это не соответствует действительности, в частности не подтверждено регистрацией человека в спорной квартире, налоговики легко опровергнут этот довод <10>;

• квартира была приобретена еще до регистрации в качестве предпринимателя <11>;
• расходы на квартиру не учитывались в качестве расходов на покупку ОС или расходов на покупку товара, приобретенного для дальнейшей перепродажи (для "доходно-расходной" УСН) <12>;
• вы не подавали заявление об освобождении спорной квартиры от налога на имущество как используемой в деятельности на спецрежиме. Понятно, что обратное будет немедленно использовано налоговиками как аргумент против вас <13>;
• квартира находилась в вашей собственности длительное время. Однако даже небольшой срок владения недвижимостью сам по себе не свидетельствует о том, что вы приобрели ее в коммерческих целях <14>;
• квартира продана по цене ниже цены покупки или по той же цене <15>.

Например, в одном деле суд учел, что, по пояснениям ИП, он купил квартиру по ДДУ для себя, в связи с рождением в семье второго ребенка. Но застройщик неоднократно срывал сроки сдачи объекта, и переехать в новое жилье вовремя семья так и не смогла. Деньги, вырученные от продажи, ИП потратил на ремонт дома, в котором в это время проживал вместе с семьей. И фактически квартира была продана дешевле цены покупки <16>.

Справка. Если ИП на УСН занимается операциями с недвижимостью, то получить освобождение от налога на имущество он может как в отношении той недвижимости, которая используется в качестве ОС, так и той, которая приобреталась для дальнейшей перепродажи. Для освобождения представьте вместе с заявлением документы, подтверждающие использование квартиры в деятельности. Например, договор аренды <17>;

• сделка носила разовый характер, что свидетельствует об отсутствии цели систематического получения прибыли от такой деятельности <18>;
• ИП не вносил в ЕГРИП вид деятельности по операциям с недвижимостью <19>.

Но сам по себе этот аргумент достаточно слабый - если у налоговиков будут доказательства того, что спорная квартира использовалась в вашем бизнесе, то отсутствие соответствующего вида деятельности в ЕГРИП не помешает им признать доход от ее продажи предпринимательским. Ведь то, что какой-либо из видов деятельности вы не внесли в ЕГРИП, не означает запрета на фактическое ведение такой деятельности <20>. Поэтому такой довод лучше использовать только в совокупности с иными доказательствами в вашу пользу;

• продажа квартиры, полученной по наследству, - в любом случае не бизнес <21>.

* * *

Если проданная квартира сдавалась в аренду все то время, что вы ею владели, то доказать, что вы приобретали ее в личных целях, будет трудно <22>. Но если вы на небольшой срок сдали в аренду личную квартиру, то доход от аренды лучше включить в декларацию 3-НДФЛ, а не в "упрощенную" декларацию. Вполне вероятно, что у налоговиков не будет вопросов, тем более если ваша основная деятельность, скажем, торговля промтоварами. По мнению Минфина, индивидуальный предприниматель может сдавать жилье внаем и вне связи с бизнесом <23>. Хотя грань между бизнесом и не бизнесом в подобных случаях довольно тонкая, и налоговые инспекторы ее, как правило, не видят.

--------------------------------

<1> п. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ; Письма Минфина от 17.12.2021 N 03-04-05/103144, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368

<2> п. 2 ст. 2 Закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ; Письмо Минфина от 07.07.2021 N 30-01-15/53701

<3> Письма Минфина от 09.09.2020 N 03-11-11/79032, от 24.07.2019 N 03-11-11/55063

<4> Постановление Президиума ВАС от 29.10.2013 N 6778/13

<5> Постановления АС ЗСО от 24.12.2021 N Ф04-7854/2021; АС УО от 02.07.2021 N Ф09-4170/21, от 17.06.2019 N Ф04-2437/2019; АС ВСО от 23.01.2019 N Ф02-6561/2018

<6> Постановление АС ВВО от 18.02.2019 N Ф01-7184/2018

<7> Постановление 2 ААС от 10.10.2018 N 02АП-6362/2018

<8> Постановление АС ПО от 26.11.2018 N Ф06-40130/2018

<9> Постановления АС УО от 19.06.2019 N Ф09-3313/19, от 08.11.2018 N Ф09-7280/18

<10> Постановление АС УО от 12.03.2021 N Ф09-683/21

<11> Постановления АС СКО от 05.03.2019 N Ф08-422/2019; АС ВВО от 18.02.2019 N Ф01-7184/2018

<12> Письмо Минфина от 13.08.2019 N 03-11-11/60923

<13> Постановление АС ЗСО от 24.12.2021 N Ф04-7854/2021

<14> Постановление АС ВСО от 31.05.2021 N Ф02-2471/2021

<15> Постановление АС УО от 19.06.2019 N Ф09-3313/19

<16> Постановление 12 ААС от 08.09.2021 N А12-9658/2021

<17> Письма Минфина от 15.11.2016 N 03-11-11/67026; ФНС от 06.04.2020 N БС-4-21/5766@

<18> Постановление АС УО от 25.04.2019 N Ф09-1765/19

<19> Постановление АС ЗСО от 24.05.2019 N Ф04-1716/2019

<20> Постановления АС ЗСО от 17.06.2019 N Ф04-2437/2019; 2 ААС от 22.10.2021 N 02АП-7456/2021

<21> Постановление 20 ААС от 25.06.2020 N 20АП-2539/2020

<22> Постановление АС ВСО от 04.05.2021 N Ф02-1225/2021

<23> Письма Минфина от 19.04.2016 N 03-04-05/22399, от 15.10.2013 N 03-11-11/42962

Статья впервые опубликована в журнале "Главная книга" N 15, 2022