Что делать, если Вы затопили квартиру соседей?

Вы затопили квартиру соседей?

Такая история, как и история, когда Вас затопили соседи, также неприятна и потенциально грозит серьезными материальными потерями. Особенно в том случае, если вести себя неправильно. Так что же делать, если это все-таки произошло?

Вот как нам представляется правильная последовательность Ваших действий:

1. Устранение аварии своими силами или силами специалистов аварийно-диспетчерской службы. 

Естественно, нужно применить максимум усилий для быстрейшего устранения причин, вызвавших затопление. Телефоны различных аварийных служб (водопровод, газ, энергетики...) надо иметь под рукой, чтобы моментально ими воспользоваться в крайнем случае.

2. Составление акта об аварии с привлечением специально созданной комиссии из представителей эксплуатирующей организации, пострадавшей и виновной сторон.

После потопа Вам надо лично произвести осмотр пострадавшей соседской квартиры, желательно, сфотографировав в ней наиболее важные места, которые подверглись наибольшим повреждениям. Фотографии Вам понадобятся для подтверждения степени повреждения квартиры и имущества. Если соседи отказываются впускать Вас к себе в дом, то, возможно, они захотят получить с Вас больше, чем реальный понесенный ими ущерб. В этом случае Вы можете их предупредить о том, что , согласно ст. 1102 главы 60 Гражданского Кодекса РФ, они несут за это ответственность.

СПС Консультант Плюс, ГК РФ
Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Обычно пострадавшие от залива сами немедленно вызывают сотрудников ДЭЗов, ЖЭКов, представителей правлений ЖСК или управляющих компаний, а также иных лиц, в зависимости от способа управления домом. Эти специалисты уполномочены составлять акт о затоплении, в котором фиксируют размер и причину возникших повреждений.
При осмотре и составлении акта Вам, как потенциальному виновнику затопления и непосредственному участнику происшедшего, которому в дальнейшем, возможно, придется компенсировать ущерб, необходимо внимательно следить, как составляется акт, чтобы в результате не пришлось платить за большее количество повреждений квартиры и имущества, чем было на самом деле.
В акте должны расписаться представитель обслуживающей организации, пострадавший жилец и Вы, как потенциальный виновник потопа. В акт нужно вписать все важные для сторон обстоятельства дела, а также уточняющие моменты. Этот документ должны подписать все участники комиссии. Акт свидетельствует не о виновности конкретных лиц (например, Вашей вине), а фиксирует степень убытков потерпевшей стороны. В результате, у вас должен быть на руках один из экземпляров правильно оформленного акта о затоплении, заверенный печатью управляющей организации.

3. Установление виновника аварии.

Здесь целесообразно повторить ссылки на нормативные документы из нашей предыдущей статьи, т.к. алгоритм определения виновного аварии в точности совпадает со случаем, когда не Вы затопили соседей, а соседи затопили Вас.
Виновного аварии можно определить в соответствии со следующими правовыми документами:

СПС Консультант Плюс, ГК РФ (Гражданский Кодекс РФ)
Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

СПС Консультант Плюс, ЖК РФ (Жилищный Кодекса РФ)
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Также желательно ознакомиться с разделом I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

Из этих документов следует, что:
1.За стояки холодного и горячего водоснабжения до первого отключающего прибора или запорно-регулировочного крана, расположенных на ответвлениях (отводах) от стояков в квартире (включая данные устройства и краны), несёт ответственность организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ или другая управляющая организация). Но за то, что находится (присоединено) в квартире после указанных отключающего устройства или запорно-регулировочного крана (а значит за все сантехническое оборудование, краны, разводки и т.д.), отвечает собственник квартиры.
2.За систему отопления, в том числе стояки, обогревающие элементы (радиаторы отопления), регулирующую и запорную аппаратуру, а многое другое оборудование, расположенное на этих сетях, несёт ответственность организация, осуществляющая управление этим многоквартирным домом.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 24 мая 2007 г. по прецедентному делу N Ф09-3841/07-С1 утвердил, что радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель числятся общим имуществом многоквартирного дома и обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет организация, управляющая этим многоквартирным домом. А значит, Вы, как собственник квартиры не несете ответственности, например, за течь в радиаторе отопления, несмотря на то, что этот радиатор находится в Вашей квартире.
В случае, когда Вы сами совершали ремонт указанной техники, Вы сами несете ответственность за их исправность (неисправность). При этом, можно попытаься доказать, что авария вызвана неисправностью приобретенного Вами оборудования или неправильной установкой этого оборудования, если для его установки Вы нанимали соответствующих специалистов. Целесообразно сохранять документы о приобретенном Вами сантех. оборудовании и договора на его установку.

Если в данной Вашей квартире Вы сами не проживаете, а сдаете ее в аренду, то, при заключении договора аренды, целесообразно включить в договор пункты, согласно которым именно Ваши арендаторы будут нести ответственность за последствия подобных аварий, если они будут их виновниками. Если договор с арендаторами не оформлен, то отвечать перед пострадавшими соседями придется Вам.

Если Вы согласны с тем, что именно Вы виновны в затоплении, то целесообразно урегулировать финансовую сторону проблемы с соседями в досудебном порядке. Это обычно обходится существенно дешевле, т.к. в этом случае Вам не придется оплачивать судебные издержки, расходы на оценщика, юриста и пр. В некоторых случаях такие дополнительные расходы могут превышать ущерб собственно от аварии. Кроме того, это сохранит Ваши нервы и время, т.к. подобный суд может длиться очень долго.
Но, если Вы не считаете себя виновным в аварии, то к суду надо серьезно готовиться. Лучше, если готовить документы и представлять ваши интересы в суде будет опытный юрист.

4. Определение величины ущерба.

Если независимого оценщика для оценки величины ущерба приглашает потерпевшая сторона, то Ваше присутствие при этом также желательно. Вам надо проследить за правильным отражением всех реальных повреждений в заключении эксперта.
Если соседи не пригласили Вас, когда проводили оценку ущерба, то потом в суде Вы можете заявить об этом, сделав акцент на то, что у Вас есть сомнения по поводу указанных сведений. И суд назначит встречную оценку, при которой соседи уже не смогут препятствовать Вашему присутствию при проведении оценки экспертом, назначенным судом. В сумму компенсации ущерба должны входить только реально понесенные и подтвержденные соответствующими документами об оплате расходы.
К сожалению, нередки случаи, когда недобросовестные соседи пытаются использовать аварию в своих корыстных целях, и за счет виновной стороны сделать ремонт во всех помещениях или искусственно завысить размер компенсации.
Самый простой способ этого избежать – самостоятельно оценить ущерб от залива с привлечением независимого оценщика.
Восстановить отделку помещений, поврежденных затоплением это не тоже самое, что отремонтировать помещение заново и величина ущерба по разному рассчитанная может значительно отличаться.

5. Возмещение ущерба.

Согласно ст. 1064 ГК РФ ущерб потерпевшей стороне от затопления квартиры должен быть полностью возмещен виновником затопления.

СПС Консультант Плюс, ГК РФ
Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда
1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.
2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.
В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества

Если соглашение с соседями о досудебном урегулировании достигнуто, желательно зафиксировать его письменно, изложив на бумаге свои обязательства возместить согласованную сумму ущерба соседям в определенный срок. В этом соглашении можно оговорить различные отсрочки платежа.
Если все-таки состоится суд, который решит, что в аварии виновны Вы, то Вам придется компенсировать потерпевшей стороне ущерб. Вы также можете претендовать на то, чтобы не погашать всю сумму ущерба соседям единовременно, а платить им частями.
Возместив соседям реальный ущерб после затопления квартиры, необходимо получить от них расписку в том, что денежную сумму, присужденную судом к выплате, они получили полностью и претензий к Вам не имеют.
Впрочем, подобную расписку нужно получить и в случае, когда вопрос урегулирован в досудебном порядке.